Compra segura de terrenos en el Perú
Las estafas con terrenos son frecuentes: el mismo lote vendido dos veces, terrenos sin título, lotizaciones sin habilitación urbana. Esta guía resume qué revisar antes de pagar.
Información general, no es asesoría legal. Cada compra es distinta: antes de pagar consulta con un abogado o notario de confianza.
Los riesgos más comunes
- Doble venta: el mismo terreno vendido a más de una persona. En Arequipa, el decano del Colegio de Abogados señaló que las estafas por compra de terrenos se habrían quintuplicado en 10 años, incluso vendiendo “el mismo terreno más de una vez, sin ni siquiera tener títulos de propiedad” (Diario El Pueblo, 2025).
- Sin título: el vendedor no figura como propietario en Registros Públicos (SUNARP).
- Sin habilitación urbana: lotes promocionados “con todo en regla”, pero sin licencia de habilitación urbana ni servicios. En Tarapoto (Ricuricocha) una abogada denunció la venta de lotes promocionados con habilitación urbana que no tendrían licencias ni servicios de agua, desagüe y luz (Televisión Tarapoto, 2025).
- Posesión no es propiedad: una constancia o certificado de posesión municipal no te convierte en propietario frente a terceros. Según el especialista citado por El Pueblo, el estatus de propietario frente a terceros se alcanza cuando el título está inscrito en Registros Públicos.
Pasos antes de pagar
- Pide el número de partida registral del terreno. Si el vendedor no lo tiene, el terreno probablemente no está inscrito.
- Revisa la partida en SUNARP. Puedes hacer consultas gratuitas en Conoce Aquí (SUNARP) y en el Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL).
- Solicita la copia literal o el Certificado Registral Inmobiliario (CRI). El CRI muestra el dueño actual, propietarios anteriores, cargas y gravámenes, y títulos pendientes de inscripción (gob.pe). La copia literal se pide en línea (gob.pe).
- Verifica que quien vende es el dueño: el nombre y DNI del vendedor deben coincidir con el titular en la partida. Si vende un apoderado, pide su poder inscrito y vigente.
- Revisa cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, bloqueos o procesos judiciales que impidan o compliquen la venta.
- Habilitación urbana: para lotes urbanos, pregunta en la municipalidad si la lotización tiene habilitación urbana aprobada y si la zona permite vivienda.
- Pide constancias municipales: pagos del impuesto predial al día (uno de los documentos mínimos que recomienda el Colegio de Abogados de Arequipa).
- No pagues adelantos sin contrato firmado y sin haber revisado los documentos.
- Firma ante notario (minuta y escritura pública) e inscribe la compra a tu nombre en SUNARP.
- Paga por banco (transferencia o cheque de gerencia) a nombre del propietario registral; evita efectivo.
En CompraTerrenos.pe mostramos etiquetas como “Inscrito en SUNARP”, “Título mencionado” o “Solo posesión”. Salen del texto que escribió el vendedor, no de una verificación nuestra. Confírmalo siempre tú en SUNARP.
Fuentes
- Diario El Pueblo (21/07/2025), “Se quintuplicaron estafas por compra de terrenos en Arequipa”: diarioelpueblo.com.pe
- Televisión Tarapoto (21/08/2025), “Abogada denuncia presunta venta irregular de lotes en Ricuricocha”: televisiontarapoto.pe
- SUNARP / gob.pe: Certificado Registral Inmobiliario, Copia literal de partida, Publicidad Registral en Línea, Conoce Aquí